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    李常永律師 李常永律師簡介李常永:四川大學法學碩士,天津行通律師事務所業務主任、經濟犯罪業務二部負責人,前高校教師。中國法學會會員,中國法學會刑事辯護高峰論壇“優秀刑事辯護律師”。天津市律師協會刑事專業委員會委員,天津律協... 詳細>>

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    民商事訴訟

    經典案例:柳育蓮、苑華等與尚上房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

    柳育蓮、苑華等與尚上房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

    審理法院 天津市和平區人民法院

    案  號 2019)津0101民初553號

    案  由 房屋買賣合同糾紛

    裁判日期: 2020年01月10日

    天津市和平區人民法院

    民事判決書

    2019)津0101民初553號

    2019)津0101民初553號

    原告(反訴被告):柳育蓮,女,1954年9月7日出生,漢族,住天津市和平區。

    委托訴訟代理人:潘強,天津擊水律師事務所律師。

    委托訴訟代理人:王麗娜,天津擊水律師事務所律師。

    原告(反訴被告):苑華,女,1985年3月8日出生,漢族,住天津市河**。

    委托訴訟代理人:苑貴生(原告苑華之父),男,1952年1月6日出生,漢族,住天津市和平區。

    被告(反訴原告):尚上,男,1992年8月5日出生,漢族,天津醫科大學職工,住天津市和平區。

    委托訴訟代理人:魏濤,天津華盛理律師事務所律師。

    委托訴訟代理人:董卓川,天津華盛理律師事務所律師。

    原告(反訴被告)柳育蓮、苑華與被告(反訴原告)尚上房屋買賣糾紛一案,本院于2019年1月15日立案后,依法適用普通程序,公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)柳育蓮及苑華委托訴訟代理人潘強、王麗娜、苑貴生,被告(反訴原告)尚上委托訴訟代理人魏濤、董卓川到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

    原告(反訴被告)柳育蓮、苑華向本院提出訴訟請求:1.請求法院判令原告與被告簽訂的《天津市二手房買賣合同》及《天津市二手房買賣合同補充協議》繼續履行,判令原告按照1690000元價值支付稅款,剩余1700000元至3020000元之間的稅費由原被告依法各自承擔;2.判令被告向原告支付違約金320000元;3.由被告支付原告房租每月4700元計算期限為自2019年2月4日至7月21日止,之后每月4600元自2019年7月22日交付房屋之日至的房租;4.訴訟保全保險費4176元、評估費12050元由被告承擔;5.本案訴訟費、保全費等費用由被告承擔。事實和理由:二原告與被告于2018年12月19日簽訂《天津市二手房買賣合同》,約定買賣房屋,總借款3200000元,根據合同約定。原告于簽訂合同當天給被告支付首付款1050000元用于被告還清該房屋原有剩余貸款。被告收到首付款后出具收條。合同第三條第五項約定被告還清銀行貸款撤回抵押后的三個工作日內前往和平房管局辦理網簽及過戶手續。2019年1月4日原被告雙方前往房管局。被告以不簽訂《天津市二手房買賣合同補充協議》就不進行網簽和過戶為由,原告在被告車中急忙簽訂補充協議。最終由于被告沒有攜帶房管局網簽及過戶手續的對賬簿導致當天沒有辦理相關手續。自2019年1月5日至今,原告方17次與被告電話聯絡,請求被告按合同履行。但被告始終無回應,原告無奈,前往被告單位請求被告盡快辦理相關手續。被告在天津醫科大學領導的見證下承諾將盡快辦理該項事宜。但是被告沒有履約。原告訴至法院,望判如所請。

    被告(反訴原告)尚上辯稱,駁回原告全部訴訟請求。雙方簽訂的二手房買賣合同,明確約定原告承擔3200000元的稅費,在合同第二條約定成交總價款為3200000元,第5條約定稅費費用由乙方全部交納,約定明確且不違法。依據最高院及判例,稅款約定不違反強制性規定,相關約定合法有效。被告要求按照3200000元過戶,由原告承擔全部稅費。關于違約部分,在合同履行初期,由于原告嚴重違約制造合同履行障礙,在2019年1月4日雙方發生矛盾時,有原告發微信表示今天發生的事情責任完全在苑華,你無過錯。表明合同是原告違約。在合同履行過程中,被告始終堅持履行合同。是原告在2019年初時就為解除合同做準備,并不想繼續履行合同。原告在2019年1月起訴提出解除合同,根本違約。在2019年1月10日原告通過微信表示拒絕繼續履行合同,要么按3200000元過戶要么按照1690000元過戶,對于3200000元過戶,表示將前期的1050000元退給原告,這種以退還全部首付款的表示,實際上就是拒絕了按照3200000元過戶。按照1690000元過戶,被告表示不接受。原告拒絕履行屬于嚴重違約行為,被告在收到首付款后,積極做了清貸,為過戶作準備。但是原告沒有按照合同支付460000元以及1690000元監管款,屬于嚴重違約。合同第八條約定違約責任即房屋全款的10%,由于原告違約致使被告無法拿到簽訂合同時的房款,給被告造成各種損失。原告還曾到被告工作處,給被告工作造成不良印象。應當由原告支付違約金320000元。違約責任依據證據,原告在2019年1月4日原告微信給被告自認,現在有證據證明原告有違約責任。原被告合同在第五條關于稅費的承擔有明確約定,是按照3200000元房款的稅費。應當駁回原告的全部訴請。

    被告(反訴原告)尚上在本案審理過程中向本院提出反訴請求:要求繼續按照原合同3200000元價款履行合同,被反訴人承擔3200000元價款的稅費,被反訴人支付反訴人違約金320000元,本案訴訟費由被反訴人承擔。事實和理由:2018年12月19日,反訴人與二被反訴人簽訂《天津市二手房買賣合同》,該合同合法有效對雙方具有約束力。其中第八條約定了違約金為房屋全款10%即320000元。其中還約定“其余款項460000元整,在房管局交易中心辦理過戶手續錢當天內支付甲方”。反訴人依約履行,二被反訴人違約沒有支付該筆款項。且二被反訴人存在違約行為。故反訴人要求二被反訴人承擔違約責任。

    原告(反訴被告)柳育蓮、苑華針對反訴辯稱,被告的反訴請求要求原告按照3200000元價款履行合同并讓原告支付稅費,不可能履行。被告凈得3200000元,原告按照3200000元繳納稅費,但是合同沒有約定,且經原告咨詢,如果被告凈得3200000元,該房屋含稅的成交價為4600000元,這不是雙方當初的合意。且被告找了相關部門對房屋進行評估,評估價為1690000元。所以被告的反訴請求不可能履行。即使原告與被告的3200000元是含稅價款,那么被告應當繳納稅款50萬余元,所以繼續履行原告按照1690000元交稅,超出1690000元部分交稅情況依法辦理,原被告雙方各交各的稅費,被告因此應當繳納50萬余元的稅款,原告繳納4萬余元稅款。

    本院經審理認定事實如下:坐落本市和平區房屋(建筑面積64.46平方米)系被告(反訴原告)尚上名下所有房屋。2018年12月19日原告(反訴被告)柳育蓮、苑華作為乙方與作為甲方的被告(反訴原告)尚上簽訂《天津市二手房買賣合同》,約定由原告(反訴被告)柳育蓮、苑華購買被告(反訴原告)尚上名下上述房屋,合同載明:“甲、乙雙方約定,房屋成交總價款為:3200000元整。乙方不貸款,在簽訂合同的當天乙方通過銀行轉賬支付甲方房屋首付款1050000元整,其中1690000元整進入資金監管賬號,其余460000元整在房管局房屋交易中心辦理過戶手續當天內支付甲方。甲方應于收到乙方支付的首付款后的2個工作日內到銀行辦理還清貸款手續,乙方在甲方還清全部貸款徹底押后的3個工作日內在房屋交易中心辦理過戶手續的同事將資金監管的全部款項1690000元整,通過銀行一次性存入甲方在天津市房地產交易資金監管中心指定的專用賬戶中,同時房屋全部余款460000元整,乙方通過銀行轉賬支付給甲方。”《天津市二手房買賣合同》還約定:“甲方違約除返還乙方支付的外,還應賠償乙方全款的10%(即32萬元)。甲方應在違約之日起10個工作日內賠償違約金。乙方違約應賠償甲方房屋全款的10%(即32萬元)作為違約金。乙方應在違約之日起10個工作日內賠償違約金。甲方可在乙方支付款中扣除。”原、被告雙方在簽訂上述《天津市二手房買賣合同》后均同意對于訴爭房屋于2018年12月20日價值進行評估,天津中量房地產土地評估有限責任公司于2018年12月21日出具的《房地產交易估價報告》顯示,訴爭房屋于價值時點可能實現的市場價值取整為1690000元。原告于上述《天津市二手房買賣合同》簽訂當日給付被告1050000元,后被告于2019年1月2日完成了訴爭房屋的貸款清償手續,并撤銷了該房屋的抵押登記。2019年1月4日原、被雙方前往有關房屋管理部門辦理訴爭房屋買賣的相關手續。同時,原、被雙方簽訂《天津市二手房買賣合同(補充協議)》,該約定:“甲、乙雙方約定,房屋成交總價款為320000,乙方交納房屋產權轉移所產生的所有稅費及費用,甲方凈得乙方購房款320萬元整。乙方自行委托評估公司評估該房屋金額為169萬元整。甲方應乙方要求在和平區房管局房屋交易中心另行簽訂該房屋買賣協議金額169萬元整,乙方自行按169萬元繳納有關稅費及費用。因甲方配合乙方轉移該房屋產權所給甲方造成的任何損失,全部由乙方承擔,甲方不承擔任何責任。”上述《天津市二手房買賣合同(補充協議)》簽訂后,因被告未能準備設立房屋買賣資金監管賬戶所需要的對賬簿即相關存折,2019年1月4日原、被告雙方未能辦理剩余房款的交付及簽訂有關房屋管理部門規定的《天津市房產買賣協議》。后原告對此聯系被告,要求被告按照《天津市二手房買賣合同(補充協議)》約定繼續履行訴爭房屋的買賣及過戶手續,但被告予以拒絕。現原告起訴來院,要求繼續履行原告與被告簽訂的《天津市二手房買賣合同》及《天津市二手房買賣合同補充協議》,原告按照1690000元支付稅款,剩余1700000元至3020000元之間的稅費由原、被告依法各自承擔以及被告給付原告違約金及房租損失等。同時被告提出反訴要求按照原合同3200000元價款繼續履行合同,被反訴人(原告)承擔3200000元價款的稅費并支付反訴人(被告)違約金320000元等。

    另查,原告(反訴被告)在本案審理過程中向本院提出申請,本院依法委托天津市志信房地產土地評估有限公司對坐落本市和平區房屋于2018年12月19日房地產價值進行評估,評估結果為:上述房屋2018年12月19日評估價格為3020000元,評估單價為46851/平方米。

    再查,原告(反訴被告)在本案審理過程中向本院提出申請,本院于2019年1月18日作出(2019)津0101民初553號民事裁定書,查封、扣押被申請人尚上存款1392130元或其他等值財產。

    本院認為,原、被告簽訂的《天津市二手房買賣合同》系當事人真實意思表示,不違反法律、行政法規關于效力性的禁止性規定,依法成立、有效,本院予以確認。雙方當事人應當按照合同約定全面履行各自的義務。原告依照合同約定給付被告1050000元,且被告于2019年1月償清了訴爭房屋貸款并撤消了抵押登記。現原、被告雙方均同意繼續履行雙方的房屋買賣協議,但對于訴爭房屋價款未能達成一致。根據法律規定,合同生效后,當事人就質量、價款等內容沒有約定或約定不明確的,可以補充協議,不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定。當事人就有關合同價款內容約定不明確,按照訂立合同時履行地的市場價格履行。對于原、被告雙方簽訂的《天津市二手房買賣合同(補充協議)》中約定的“甲、乙雙方約定,房屋成交總價款為3200000元,乙方交納房屋產權轉移所產生的所有稅費及費用,甲方凈得乙方購房款320萬元整。乙方自行委托評估公司評估該房屋金額為169萬元整。甲方應乙方要求在和平區房管局房屋交易中心另行簽訂該房屋買賣協議金額169萬元整,乙方自行按169萬元繳納有關稅費及費用。”這一主要合同內容,原、被告雙方產生爭議。關于被告主張要求被告凈得房屋價款3200000元,同時原告承擔3200000元價款的稅費,缺乏法律依據且造成原告支付訴爭房屋的價格2018年12月19日市場價格不符,明顯違背公平原則,被告的該項主張,本院不予支持。關于原告主張原告按照1690000元價值支付稅款,剩余1700000元至3020000元之間的稅費由原被告依法各自承擔,亦缺乏相關法律依據,本院亦不予支持。原告應當按照訴爭房屋2018年12月19日評估價格3020000元向被告交納剩余房款1970000元。因訴爭房屋買賣產生的相關稅費由原、被告雙方按照相關法律規定分別各自承擔。

    關于原告主張被告向原告支付違約金320000元以及被告主張被反訴人(原告)支付反訴人(被告)違約金320000元的訴訟請求,缺乏事實依據,本院均不予支持。

    關于原告主張被告支付原告房租每月4700元計算期限為自2019年2月4日至7月21日止,之后每月4600元自2019年7月22日交付房屋之日止的房租的訴訟請求,原告依照雙方《天津市二手房買賣合同》約定于簽訂該合同當日給付被告房款1050000元,且被告于2019年1月償清了訴爭房屋貸款并撤消了抵押登記,后原、被告雙方因訴爭房屋價款始終未能達成一致,造成訴爭房屋未能及時交付原告導致原告產生租房損失,該項損失應當由原、被告共同承擔。本院酌情被告自2019年3月起按照每月2000元的標準給付原告租房損失至訴爭房屋實際交付之日止。

    綜上所述,依照《中華人民共和國民法總則》第三條、第五條、第六條,《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第四十四條第一款、第六十條第一款、第六十一條、第六十二條《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規定,判決如下:

    一、本判決生效之日起十日內,被告(反訴原告)尚上與原告(反訴被告)柳育蓮、苑華到涉訴房屋所在的房地產管理部門辦理坐落本市和平區房屋所有權轉移登記至原告(反訴被告)柳育蓮、苑華名下的相關手續,所需繳納的稅費用由原告(反訴被告)柳育蓮、苑華及被告(反訴原告)尚上按照3020000元房屋交易價格依據相關法律規定分別負擔,所需繳納的相關過戶費用由原告(反訴被告)柳育蓮、苑華負擔;

    二、本判決第一項執行完畢之日起十日內,被告(反訴原告)尚上將本市和平區房屋騰空,交付給原告(反訴被告)柳育蓮、苑華;

    三、本判決第一項執行完畢之日起十日內,原告(反訴被告)柳育蓮、苑華一次性給付被告(反訴原告)尚上剩余購房款1970000元;

    四、本判決第一項執行完畢之日起十日內,被告(反訴原告)尚上按照每月2000元的標準給付原告(反訴被告)柳育蓮、苑華自2019年3月起至訴爭房屋實際交付之日止的租房損失;

    五、駁回原告柳育蓮、苑華(反訴被告)及被告(反訴原告)尚上其他訴訟請求。

    如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

    本案受理費17132元,反訴費3050元,鑒定費10050元,保全費5000元,共計37182元,由原告(反訴被告)柳育蓮、苑華負擔18591元及被告(反訴原告)尚上負擔18591元。(本判決生效之日起十日內被告(反訴原告)尚上直接給付原告(反訴被告)柳育蓮、苑華)

    如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于天津市第一中級人民法院。

    審判長 劉 彤

    審判員 楊 穎

    人民陪審員 盧鳳萍

    二〇二〇年一月十日

    書記員 唐 琪

     

    附:本裁判文書依據法律規定的具體條文:

    《中華人民共和國民法總則》

    第三條民事主體的人身權利、財產權利以及其他合法權益受法律保護,任何組織或者個人不得侵犯。

    第五條民事主體從事民事活動,應當遵循自愿原則,按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系。

    第六條民事主體從事民事活動,應當遵循公平原則,合理確定各方的權利和義務。

    《中華人民共和國合同法》

    第八條【依合同履行義務原則】依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。

    依法成立的合同,受法律保護。

    第四十四條【合同的生效】依法成立的合同,自成立時生效。

    法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。

    第六十條【嚴格履行與誠實信用】當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

    當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

    第六十一條【合同約定不明的補救】合同生效后,當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的,可以協議補充;不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定。

    第六十二條【合同約定不明時的履行】當事人就有關合同內容約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,適用下列規定:

    (一)質量要求不明確的,按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的,按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

    (二)價款或者報酬不明確的,按照訂立合同時履行地的市場價格履行;依法應當執行政府定價或者政府指導價的,按照規定履行。

    (三)履行地點不明確,給付貨幣的,在接受貨幣一方所在地履行;交付不動產的,在不動產所在地履行;其他標的,在履行義務一方所在地履行。

    (四)履行期限不明確的,債務人可以隨時履行,債權人也可以隨時要求履行,但應當給對方必要的準備時間。

    (五)履行方式不明確的,按照有利于實現合同目的的方式履行。

    (六)履行費用的負擔不明確的,由履行義務一方負擔。



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